近几年，随着国内各地限购政策的步步升级，投资国内房产的热度逐渐降温。然而，投资海外房产的热潮却是一波高过一波。在众多海外房产市场中，选择赴美买房的人群不在少数，因为他们看到的就是美国房产市场的稳定性和潜在的丰厚的回报率。今天，就来给大家分析一下，在美国房产投资中必须要考虑的两大决定性因素。

一、租金

租金的优点：美国房产市场投资风险较低，能产生现金流，从而保护投资者免受利率冲击，同时减少持续现金投入的潜在需求。

租金回报率的计算：

租金回报率 = 净房租年收入 / 购房总价

净房租年收入= 年租金收入 – （房屋持有费用 + 出租产生的相关支出）

• 房屋租金年收入

房屋租金年收入的估算可以使用附近社区同等条件的出租房屋的租金作为参照。房产经纪人可以帮助您找出周围同等条件已出租的五到十套房屋，筛选出出现次数最多的租金价格，房屋租金年收入应使用比该数字稍低的价格。以后在实际出租房屋的时候也应遵循此方法确定房租价格。

• 房屋持有费用及出租产生相关支出

一般包括：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等等。

房产税：房产税的税率在每个州有所不同，从1%到3%不等。

房屋保险：根据房屋价值、投保内容保险费用不等。

社区费：独立屋一般没有社区费，但有些独立屋所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施，因此要交社区费。

空置期分摊：通常购买的房屋很少能立刻找到租户，总会有一段空置时间，因此在计算每年平均净房租收入的时候，应把空置时期的租金扣除。一般租赁合同为一年期, 到期可续约。我们以两年租约计算，平均空置时间估计为1~2个月，空置期分摊到两年即半个月租金。由此可见合理的房租价格可以有效的减短空置期。

出租管理费：租赁经纪人可以大大减少您的工作和时间，帮您选择合适的租客。并处理一系列在租房期间发生的事务。

二、资本增值

资本增值的优点：具有产生长期资本收入的潜能。不足之处在于持有该类投资性美国房产期间需面临利率风险，如果按揭利率上调，很可能要向房贷月供贴钱。资本增值空间较大的一般是独立屋。

在房地产行业中，有一句名言，那就是地段、地段还是地段。地区的选择直接关系到房子升值的速度，要知道不是美国房产都能升值，而是位置好的房产能升值。

美国房产好地段可以从以下四个条件来判断：

1、拥有优美的景色和良好的自然环境。

2、所处的商圈有增长潜力。

3、 具有便利交通而且能够让房主获得较高质量的公共服务的房子增值潜力巨大。

4、要能满足人们的虚荣心和声望的要求。

选择配套齐全的社区、选择优秀的学区、关注当地就业状况、选择房间多的房产、选择维护费低的花园都是选择购买美国房产的重要信息。

总之，如果您做好充分的投资准备，美国房产将会是您投资的佳选。房产市场相对稳定，受经济波动影响小；机制健全，置业安全度高；较高的租金回报率；增值稳健，对抗风险能力更强；拥有顶尖的教育资源；永久产权；房屋质量好、保养好等优势。正因为如此，目前是在美国进行资产配置以及投资美国房产的绝佳时机。