进行美国房产投资时，以物业作为抵押向银行贷款是常见的购房、投资手段。通常，美国房屋抵押贷款分为居住不动产贷款与商业不动产两类。相对而言，银行更愿意选择商业不动产作为抵押，这是因为商业不动产本身会生钱，而有钱就能支付房贷，贷款的风险也大大降低。下面，居外网将为大家介绍美国商业不动产的分类，帮助大家更好地完成美国房产投资。

我们需要资金时，就会借贷，纯粹向银行借钱叫贷款（loan），以房子作为抵押向银行借钱则叫做房贷（mortgage）。美国房屋抵押贷款有两大类，一种是抵押居住用不动产的贷款，例如，抵押独立屋、公寓及大厦等。另一种是抵押商业用不动产的贷款，例如，抵押店铺、办公室及仓库等。

银行愿意推出商业用不动产贷款的主要原因，是认为商业用不动产本身会生钱，因为有钱产生就有钱支付房贷，但是，其实不是所有商业用不动产都会产生资金，依其是否产生资金，可以将商业用不动产分为两大类：无收入不动产及有收入不动产。

一、无收入不动产

不将商业用不动产出租给个人或企业，没有租金收入的房地产，就是无收入不动产。商业用不动产所有权人在自己的房产从事商业行为，也属於无收入不动产，您或许会想，有商业行为，怎麼算是无收入呢？银行认为，这类收入算是所有权人的工作收入，不算是商业用不动产本身产生的收入。大多数无收入的商业用不动产为，教堂、动物园、医院、便利商店、幼儿园、加油站、博物馆、高尔夫球场等。

二、 有收入不动产

有些人只想买房投资，有些人只想租房做生意，租赁关係因而产生了，这也就是有收入和无收入不动产的差别，有收入不动产有契约存在，有房东和租户关係存在，有租金收入。

一般来说，无收入不动产比较不容易贷款，愿意接受无收入不动产贷款的银行比较少，因为这不动产的资金比较复杂，银行常搞不清楚从事什麼生意，风险性比较高，有收入不动产最基本有租金收入，比较能预期资金动向，收入也比较稳定。有收入不动产的出租方式有两种，一种是只租给一位租客，另一种则出租给两家以上的租客。